Le crédit à l’immobilier en Haïti inadapté

Au terme de l’exercice 2022-2023, les crédits accordés dans le cadre des programmes incitatifs de la Banque de la République d’Haïti (BRH) se sont élevés à 12,37 milliards de gourdes. Le secteur immobilier a été le plus grand bénéficiaire avec un portefeuille de 3,173 milliards de gourdes représentant 26,16 % du total, une note de la BRH sur le crédit bancaire couvrant la période allant de septembre 2022 à septembre 2023.

Un portefeuille insuffisant qui affiche des ambitions très en-deçà pour le secteur du logement dont la demande annuelle est estimée à 4 500 nouveaux logements pour la classe moyenne, d’après une étude de l’USAID rendue publique en 2010.

Plus d’une décennie plus tard, les obstacles au développement de l’immobilier en vue de donner un toit à chaque Haïtien persistent. Les solutions financières et fiscales pour y remédier tardent à être mises en place concrètement.

Au 31 mars 2011, les prêts au logement représentaient 68 millions de dollars, soit 8.3% de l’ensemble des prêts accordés par le secteur bancaire en Haïti, selon des informations communiquées par Carl Braun lors d’une présentation en juin 2011 à la Banque interaméricaine de développement (BID).

À cette époque, le secteur bancaire était dans une situation de surliquidité supérieure à 1 milliard de dollars. Selon Carl Braun, cette surliquidité pourrait être utilisée pour dynamiser l’offre de financement de l’immobilier en Haïti.

Quelques contraintes structurelles au financement du logement en Haïti

L’instabilité macroéconomique chronique représente l’une des causes de la hausse des taux d’intérêt. Outre le problème posé par la hausse du taux d’intérêt, il faut souligner deux autres problèmes: les coûts de transaction élevés et la fiscalité surannée et non incitative. À titre d’exemple, citons les droits, taxes et honoraires de notaire qui sont élevés pour les achats et ventes d’immeubles. Sans oublier la vétusté, l’ancienneté du tarif des notaires établi dans une loi datant de 1969.

L’appareil légal doit être modernisé également en vue de pallier le mauvais fonctionnement du système judiciaire de façon générale occasionnant des lenteurs du processus de récupération de créances (voie parée), et d’enregistrement. Il est tout aussi important de souligner la lenteur et les difficultés dans le processus d’enregistrement et la très grande fragilité des conditions d’archivage et de protection des actes et registres de la Conservation Foncière. Toutefois, cette liste est loin d’être exhaustive si l’on tient compte des problèmes liés au cadastre, la lenteur et les difficultés dans le processus d’arpentage.

Financer son logement, un casse-tête en Haïti

En 2011, les fonds destinés à financer le logement dans le système bancaire haïtien ne représentaient que 10% du crédit total. Pas de banque d’investissement. Les banques commerciales ne peuvent pas mettre beaucoup de fonds dans ce domaine. À en croire des experts du secteur, la masse de dépôts enregistrée dans les banques commerciales est de courte durée.

En effet, la masse des dépôts est constituée en général des dépôts à vue comprenant les comptes d’épargne et les comptes courants. Avec une telle constitution, les banques commerciales se trouvent dans la difficulté de financer des produits à long terme. Autrement dit, les banques commerciales financent des instruments longs avec des instruments courts. En ce sens, le sous-financement du secteur de la construction est normal, car les banques commerciales ne peuvent pas tout assumer. «Il faut être capable d’innover pour soutenir le secteur du logement», avait alors soutenu lebanquier Maxime Charles en 2015 lors de la présentation du volume 2 du manuel des transactions foncières haïtiennes, intitulé «La sécurisation des droits fonciers en Haïti: un guide pratique».

Recettes haïtiennes pour financer le logement individuel

Malgré un soutien bancaire très limité, les Haïtiens, déterminés à disposer de leur propre toit, continuent à consentir de grands sacrifices pour financer les travaux de construction.

Acquérir un lopin de terre est le premier pas dans un processus de construction qui se fait très souvent sur des années. Même s’ils n’ont pas toujours accès au crédit, les gens trouvent toujours une stratégie pour financer leur projet. Dans ces conditions, les constructions se font de façon progressive en priorisant la structure et les pièces principales.

Quels sont les mécanismes de financement du logement en Haïti ?

Faute d’accès à un prêt immobilier proprement dit, les clients des banques commerciales préfèrent contourner le problème en accédant à un prêt à la consommation. Ce système de crédit n’est pas adapté à l’immobilier, son montant est insuffisant. Mais, qu’à cela ne tienne !

Il reste aussi le choix d’une épargne populaire comme stratégie de financement. Outre celui d’investir ses économies dans la construction de sa maison. Une majorité de ménages préfèrent financer les travaux de construction à partir de leurs épargnes plutôt que d’aller contracter un prêt à la banque. Ceux et celles qui ne veulent pas solliciter un prêt à la banque ont parfois de bonnes raisons.

Sources combinées

DevHaiti